Nell’ambito immobiliare, il trasferimento della proprietà può avvenire in modi diversi. Tra i più comuni ci sono donazione e vendita. La scelta non è solo formale: incide su tasse, rischi giuridici (revoca, azione di riduzione), accesso al credito e pianificazione successoria. In questa guida vediamo in breve differenze, costi e quando conviene l’una o l’altra soluzione, con un focus su agevolazioni prima casa e possibili alternative (nuda proprietà, riserva di usufrutto).
Cosa si intende per donazione di un immobile
La donazione di un immobile è un contratto volontario e gratuito con cui il donante trasferisce la proprietà di un bene o un diritto reale al donatario. La donazione è un atto pubblico regolato dal codice civile, stipulato dal notaio alla presenza di due testimoni, e richiede che il bene sia di proprietà del donante al momento dell’atto. È possibile donare sia beni mobili che immobili, purché si posseggano al momento della donazione.
Tra i benefici:
- la donazione è uno strumento di pianificazione patrimoniale che consente di distribuire i beni in vita con maggiore controllo e trasparenza, spesso riducendo il rischio di conflitti futuri
- il trasferimento è gratuito e, se per il donatario ricorrono i requisiti prima casa, le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa;
- può avere anche un valore relazionale, considerato come un gesto simbolico che rafforza i legami familiari;
- in situazioni specifiche, permette di evitare la vendita forzata, aiutando a proteggere un immobile dal pignoramento (se eseguita nei limiti della legge).
È importante sottolineare che la donazione non è un atto esente da obblighi, nonostante la sua apparente gratuità.
Cosa si intende per vendita di un immobile
La vendita, invece, è un contratto a titolo oneroso, cioè comporta il passaggio della proprietà di un bene in cambio di un pagamento. Il prezzo stabilito per l’acquisto dell’immobile rappresenta l’onerosità del contratto e, una volta effettuato il pagamento, il trasferimento della proprietà diventa definitivo. Questo processo, come la donazione, richiede la presenza di un notaio e l’atto viene redatto sotto forma di atto pubblico.
Entrambe le modalità presentano vantaggi e svantaggi, nonché obblighi e responsabilità per le parti coinvolte. Nella scelta tra donazione e vendita, è fondamentale prendere in considerazione vari aspetti, tra cui le implicazioni fiscali, le esigenze personali e le eventuali responsabilità future. Per questo motivo, è sempre consigliabile consultare un professionista nel campo immobiliare o un legale prima di prendere una decisione.
Donazione o compravendita: la differenza pratica
La donazione, pur pienamente valida, è giuridicamente più “delicata” perché può essere revocata per specifiche cause previste dal Codice civile, in particolare per ingratitudine del donatario o per sopravvenienza di figli del donante (ad esempio nascita o riconoscimento di un figlio quando al momento della donazione il donante non aveva o ignorava di avere discendenti). Non è ammessa la revoca per semplice ripensamento o per ragioni economiche sopravvenute.
Un altro profilo da considerare è la tutela dei legittimari: entro dieci anni dall’apertura della successione del donante, gli eredi legittimari lesi possono esercitare l’azione di riduzione e, in certi casi, l’azione di restituzione contro chi ha ricevuto il bene (e, con limiti temporali, anche contro eventuali terzi acquirenti). Questo rischio non riguarda la vendita “genuina” a valore di mercato, ma può emergere se la vendita è simulata o integra una donazione indiretta.
Gli aspetti economici e fiscali: donazione vs vendita
Quando si tratta di trasferire la proprietà di un immobile, è fondamentale considerare gli aspetti economici e fiscali. Infatti, sia la donazione immobiliare sia l’atto di compravendita comportano dei costi, benché di natura diversa.
Per la donazione, nonostante non ci sia un prezzo da pagare per l’immobile, ci sono comunque costi da sostenere. Il primo è quello relativo all’atto notarile (la parcella del notaio), che varia in base al valore del bene, alla complessità dell’atto, al prestigio dello studio notarile e alla città. A questa si aggiunge l’imposta di donazione in base al grado di parentela e al valore del bene (di regola calcolato sulla rendita catastale), oltre alle imposte ipotecarie e catastale e all’imposta di registro. Le aliquote e franchigie attualmente in vigore sono:
- Donazione in linea retta, figli, genitori, coniuge, ascendenti e discendenti (come la donazione di un immobile ad un figlio): aliquota al 4% e franchigia fino a 1 milione di euro di valore della donazione. Viene tassata al 4% la parte che supera la franchigia.
- Donazione fratelli e sorelle, parenti fino al quarto grado, affini in linea collaterale fino al terzo grado: aliquota al 6% di tassazione ma senza franchigia.
- Donazione verso altri soggetti (ad esempio, la donazione tra estranei): tassazione all’8% senza franchigia.
- Soggetto portatore di handicap grave riconosciuto dalla legge: la tassazione di applica al superamento di una quota fissa (€ 1.500.000), con aliquota dipendente dal rapporto (4%, 6% o 8%).
Sulle donazioni di immobili, le altre spese sono:
- imposta di registro in misura fissa di 200 euro
- imposta ipotecaria: 2% del valore catastale. Se per il donatario ricorrono i benefici “prima casa”, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa di 200 € ciascuna.
- imposta catastale: 1% del valore catastale. Se per il beneficiario si tratta di prima casa, l’imposta è pari a 200 euro
- imposta di bollo: 230 euro
La vendita, al contrario, comporta il pagamento di un prezzo per l’immobile. Questo prezzo, stabilito tra le parti, è soggetto a imposte, tra cui l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. Inoltre, anche per la vendita sono dovuti i costi relativi all’atto notarile.
Responsabilità e imprevisti: quando la vendita è spesso più “semplice”
Sono diverse le ragioni per cui la vendita può essere preferita alla donazione.
Anche se la donazione una volta conclusa, è sostanzialmente irrevocabile, la legge prevede la revoca della donazione in determinate circostanze:
- nascita di nuovi figli del donante o in caso di riconoscimento del figlio (entro i termini previsti dalla legge)
- revoca per ingratitudine (ad esempio commissione di reati gravi nei confronti del donante o dei suoi congiunti, come omicidio volontario, tentato omicidio, denuncia o testimonianza per reato punibile con l’ergastolo; ingiuria grave verso il donante; grave pregiudizio doloso al patrimonio, o rifiuto indebito degli alimenti dovuti a sensi di legge.
Donazione con obbligo di assistenza
Alcune donazioni, chiamate donazione modale, possono essere accompagnate da un onere, che il donante impone al donatario; un caso tipico è la donazione per assistenza, in cui il beneficiario si impegna a prestare cure o sostegno al donante.
Non è una clausola di stile, ma un obbligo giuridico vincolante che non si può ignorare. Se il donatario non adempie, il donante (o i suoi eredi) può chiedere in giudizio l’adempimento o la risoluzione della donazione, con le conseguenze previste dalla legge.
Quest’obbligo non sussiste nel caso della vendita, dove si è svincolati da ogni obbligo: questa ragione rende la vendita un’opzione spesso preferita per il trasferimento di immobili.
Rischio di impugnazione da parte degli eredi legittimari
Se la donazione lesiona la quota di legittima spettante a figli, coniuge o genitori, questi possono contestarla giudizialmente con l’azione di riduzione e, nei casi previsti, chiedere anche anni dopo la restituzione del bene entro i termini di legge.
Problemi nella rivendita dell’immobile
Gli immobili donati possono essere meno “liquidi”: acquirenti e banche, temendo possibili rivendicazioni future (ad esempio azioni dei legittimari), spesso esitano a comprare o a concedere mutui, richiedendo verifiche e garanzie aggiuntive.
Donazione in vita con usufrutto
Oltretutto, il donante può riservarsi la disponibilità materiale del bene donato, e il godimento dello stesso anche a vita, trasferendo al beneficiario la sola titolarità: si tratta della donazione in vita con usufrutto, con cui il donatario dona la nuda proprietà ma mantiene l’usufrutto, così da continuare a utilizzare l’immobile fino alla fine della vita.
Tutti questi aspetti introducono ulteriori livelli di incertezza per il donatario. A questo punto l’unico vantaggio della donazione resta il suo costo contenuto (soprattutto nei casi di donazione in linea retta).
Alternative alla donazione dell’immobile
Al contrario, con la vendita, una volta effettuato il pagamento e formalizzato l’atto di vendita, il trasferimento di proprietà diventa definitivo e irrevocabile. Il venditore non ha diritto ad alcun sostegno economico da parte dell’acquirente e non esistono circostanze che possano causare la revoca della vendita, a meno che non si verifichi un inadempimento da parte dell’acquirente, come il mancato pagamento del prezzo concordato. I beni venduti in vita, a differenza di quelli donati, non rientrano nell’eredità e, quindi, non vanno divisi tra gli eredi. In conclusione, pur essendo la donazione un mezzo generoso e spesso conveniente per trasferire la proprietà di un immobile, i potenziali obblighi e imprevisti che comporta possono rendere la vendita un’opzione più sicura e prevedibile.
Il ruolo del notaio
Sei indeciso tra la donazione e la vendita di un immobile? Non preoccuparti, non sei solo. Questa è una decisione importante che può avere conseguenze significative sia per chi dona che per il destinatario del bene. Ecco perché è essenziale cercare un consiglio personalizzato prima di prendere una decisione.
Un buon notaio saprà ascoltare le tue preoccupazioni, comprendere la tua situazione e darti un consiglio personalizzato. Quindi, prima di prendere una decisione, parlane con un professionista che saprà illustrarti i rischi e impostare l’atto più coerente con i tuoi obiettivi. Ricorda che ogni situazione è unica e che la decisione che è giusta per te potrebbe non esserlo per qualcun altro.
