Planimetria catastale non conforme alla realtà: cosa fare?

In caso di compravendita, donazioni e divisioni di un immobile, il notaio ha il compito di accertare che la planimetria in Catasto e lo stato di fatto dell’immobile coincidano. Negli atti di Compravendita immobiliare, il venditore dichiara espressamente che la Planimetria depositata in Catasto corrisponde allo stato di fatto dell’immobile, pena la nullità dell’atto.

Cosa succede se, dopo aver firmato l’atto di compravendita davanti al notaio, ci si rende conto di discrepanze tra la condizione reale dell’immobile e quella indicata nella planimetria catastale? Non tutti sono capaci di interpretare correttamente questo disegno tecnico in scala, pertanto potrebbe emergere una non conformità della planimetria dopo la conclusione del rogito. Quali possono essere le ripercussioni? E cosa fare per risolvere il problema?

Cos’è una planimetria catastale

La planimetria catastale è una mappa-disegno rappresentato in scala (generalmente 1:200) di un immobile con la suddivisione interna dei diversi locali di cui è composto: ingresso, cucina, soggiorno, bagno, camere, ecc.

Nella planimetria, sono individuate tra l’altro le aperture interne ed esterne, le altezze, il piano all’interno del fabbricato, la destinazione d’uso dei locali, i dati metrici, le pertinenze (vedi il giardino, il garage, la soffitta, la cantina, ecc.) e i confinanti.

La planimetria catastale, come la visura catastale, è un documento molto importante perché include tutti i dati di un immobile esattamente come da registrazione presso gli uffici del catasto.

Sono frequenti i casi in cui la planimetria catastale e lo stato di fatto di un immobile non corrispondono, specialmente in caso di beni frutto di donazioni o lasciti ereditari precedenti al 2010, dato che ai tempi non vigeva ancora l’obbligo di verifica della conformità da parte del notaio.

Le difformità ci sono anche in caso di immobili di più recente ristrutturazione, nel caso in cui il tecnico che ha seguito i lavori non abbia presentato l’aggiornamento della pianta al Catasto.

Planimetria catastale difforme dallo stato di fatto? Piccole e grandi difformità

Un tecnico potrà verificare l’effettiva consistenza delle difformità e le eventuali variazioni da apportare presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate – Territorio.

La difformità è di lieve entità se non comporta una variazione al numero di vani, un cambio di destinazione d’uso (anche parziale) o aumento della superficie calpestabile. In generale, sono considerate difformità lievi quelle che non comportano una variazione della rendita catastale. Ad esempio, la posizione di una porta interna si discosta leggermente dalla planimetria. 

In questi casi, non si rende necessario presentare un aggiornamento della planimetria, ma in caso di compravendita è possibile incaricare un tecnico abilitato per la redazione di un attestato di conformità, nel quale il tecnico dichiara la corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati catastali, sollevando notaio e venditore da ogni responsabilità. Non occorre, quindi, modificare la planimetria in Catasto.

La situazione cambia se ci sono difformità rilevanti. È il caso, ad esempio, di un immobile che è stato oggetto di ristrutturazione, portando modifiche alla disposizione e al numero dei vani, ad esempio il soggiorno e la cucina sono stati uniti in un unico, grande ambiente. 

Se i lavori sono stati autorizzati mediante l’apposito titolo abilitativo in Comune, ma non è stata modificata la planimetria catastale, occorre effettuare una variazione catastale.

La normativa edilizia prevede che entro 30 giorni dalla fine dei lavori la planimetria presente in Catasto deve essere aggiornata, ricorrendo alla procedura telematica chiamata Docfa. Nel caso in cui si supera il termine di 30 giorni, la situazione va regolarizzata attraverso il ravvedimento operoso: oltre al costo della variazione catastale, ci sono da pagare delle sanzioni per ritardato aggiornamento tra 103,20 euro e 172 euro.

Se invece sono stati effettuati dei lavori ma senza richiedere il titolo abilitativo comunale, tantomeno l’aggiornamento della planimetria in Catasto, c’è una difformità: sia urbanistica che catastale. Il tecnico presenterà una sanatoria in Comune per regolarizzare lo stato urbanistico-edilizio dell’immobile e successivamente procede alla variazione della planimetria catastale.

In ultimo, su un immobile sono state eseguite modifiche interne senza il titolo abilitativo in Comune, ma la planimetria in Catasto è stata aggiornata. Il tecnico, per eliminare la difformità urbanistica, presenterà la pratica in sanatoria agli uffici comunali.

Come si aggiorna una planimetria catastale e che documenti servono?

L’Aggiornamento Planimetria Catastale consente di aggiornare la Planimetria Catastale di un immobile. La Correzione permette di aggiornare la Planimetria Catastale depositata presso le Agenzie del territorio. Affidandoti a Pratiche.it, un tecnico abilitato, con i documenti utili per la richiesta, compilerà e presenterà un “Docfa”, ovvero un sistema predisposto dalla Agenzia delle Entrate che consente di inviare telematicamente al catasto la nuova planimetria dell’immobile variato, oltre ai suoi dati metrici (superfici, vani, dati censuari, finiture, ecc.)

I documenti indispensabili per poter richiedere questo servizio sono due: 

1. Carta d’identità in corso di validità del proprietario dell’immobile
2. Copia della pratica di autorizzazione urbanistica completa  (è il documento presentato in comune per richiedere l’autorizzazione di ristrutturazione di un immobile. Nella copia  che ci invierai dovrà essere leggibile il timbro dell’avvenuta presentazione all’ufficio tecnico del comune, completo di data, numero di protocollo e la pianta presentata che deve rispecchiare lo stato di fatto dell’immobile in formato dwg o cartaceo).