Contratto di affitto transitorio: quando conviene?

Il contratto di affitto transitorio è una soluzione pratica e flessibile per chi, proprietario o inquilino, ha esigenze di locazione per un periodo di tempo limitato. Questo tipo di contratto è regolamentato dalla Legge 431/1998 ed è indicato per chi necessita di un’abitazione per un periodo breve, che va da un minimo di 30 giorni a un massimo di 18 mesi, senza rinnovo automatico.

Cos’è e come funziona l’affitto transitorio

L’affitto transitorio permette di affittare un immobile per un periodo determinato, ideale per chi deve soggiornare temporaneamente in una città per motivi di lavoro, studio o altre esigenze non permanenti. In particolare, è una scelta indicata per studenti fuori sede, tirocinanti, lavoratori in trasferta e altre figure che non necessitano di un impegno pluriennale.

Per essere valido, il contratto sottoscritto dovrà includere chiaramente una clausola che indichi l’esigenza temporanea del locatore e/o dell’inquilino. 

L’esigenza transitoria può essere sia del conduttore, ad esempio nel caso di un periodo di lavoro fuori sede o della necessità di alloggiare temporaneamente vicino a parenti bisognosi, sia del locatore, ad esempio nel caso di prevista vendita dell’immobile dopo un certo periodo di tempo.

Il proprietario ha l’obbligo di documentare la propria esigenza di transitorietà mentre all’inquilino non è dovuto nessun obbligo documentale iniziale, ma al termine della locazione la Legge prevede che l’inquilino invii al proprietario una lettera raccomandata che confermi la clausola di transitorietà.

Durata e caratteristiche principali

Il contratto di affitto transitorio, detto anche Contratto di Affitto 1+1, ha una durata flessibile, che può variare da 30 giorni a 18 mesi. Superato questo limite, il contratto si estingue automaticamente, senza obbligo di disdetta da parte dell’inquilino, che deve però comunicare la richiesta di rinnovo al proprietario qualora l’esigenza di affitto temporaneo perdurasse. Nessun obbligo, dunque.

Un’altra caratteristica riguarda l’importo del canone. Il decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017 stabilisce che, nei Comuni con oltre 10.000 abitanti, il canone deve essere “concordato”. Il valore del canone viene definito secondo i parametri fissati dagli Accordi territoriali, sottoscritti da associazioni di proprietari e sindacati degli inquilini e depositati presso i Comuni. Per gli affitti brevi (inferiori a 30 giorni), l’importo è invece determinato liberamente tra le parti, senza necessità di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Vantaggi per proprietario e inquilino

1. Flessibilità e cessazione automatica: Il contratto cessa automaticamente allo scadere della data stabilita, senza necessità di disdetta. Scegliere una durata limitata a 18 mesi permette di interrompere il rapporto molto prima dei classici 4 anni, l’ideale per chi non vuole impegnarsi a lungo o ha bisogno di una locazione temporanea.
2. Cedolare secca: Il proprietario può usufruire della cedolare secca, un regime fiscale che prevede un’aliquota fissa sul canone di locazione (21% o, in alcuni Comuni, 10%). Questo rende l’affitto transitorio una soluzione vantaggiosa anche dal punto di vista fiscale.
3. Sicurezza contrattuale: È obbligatoria la registrazione per i contratti superiori ai 30 giorni, garantendo maggiore trasparenza e protezione per entrambe le parti.

Svantaggi e rischi dell’affitto transitorio

Nonostante i vantaggi, l’affitto transitorio può comportare anche alcune difficoltà, soprattutto per il proprietario, che potrebbe avere problemi a trovare nuovi inquilini a scadenza frequente. Inoltre, c’è l’obbligo di fornire all’inquilino l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) per evitare sanzioni amministrative. La mancata consegna dell’APE entro 45 giorni dall’inizio del contratto può portare a sanzioni amministrative per entrambe le parti.

Motivazioni della transitorietà

Per stipulare il contratto è necessario soddisfare alcuni requisiti, tra cui, in primis, la cosiddetta “esigenza transitoria” che almeno una delle due parti (locatore o conduttore) deve dimostrare. Questa esigenza, che rappresenta la motivazione dell’accordo, deve essere comprovata tramite una dichiarazione e apposita documentazione.

Motivazioni della transitorietà dell’inquilino

L’inquilino può indicare come motivazioni per la locazione temporanea quelle definite dall’Accordo Territoriale del Comune, tra cui:

• Contratto di lavoro a termine o a tempo determinato in un Comune diverso dalla residenza.
• Previsione di trasferimento per ragioni lavorative.
• Trasferimento temporaneo della sede di lavoro.
• Attesa di entrata in possesso di un immobile acquistato o assegnato da un ente pubblico.
• Necessità di cure o assistenza per sé o familiari in una località differente dalla residenza.
• Esecuzione di lavori di ristrutturazione nella propria abitazione che ne impediscono temporaneamente l’utilizzo.
• Qualsiasi altra esigenza specifica, legata a un evento certo con data prefissata, specificata e documentata nel contratto.

Motivazioni della transitorietà del proprietario

Il proprietario può dichiarare motivazioni per la locazione temporanea secondo quanto stabilito nell’Accordo Territoriale, come ad esempio:

• Destinare l’immobile a sé stesso, al coniuge, ai figli o a parenti di secondo grado, per motivi quali il matrimonio, l’inizio di una convivenza, o il raggiungimento della maggiore età e dell’autonomia economica.
• Destinarlo all’uso abitativo proprio, del coniuge o dei figli, quando è già noto che al termine del rapporto di lavoro dovranno lasciare un alloggio di servizio.
• Destinarlo a uso abitativo per ragioni di studio o lavoro per sé stessi o familiari, in località diversa dalla residenza.
• Necessità di eseguire interventi strutturali nell’immobile che rendono impossibile la permanenza di inquilini.
• Pendenze legali, come cause di separazione o divorzio.
• Intenzione di vendere la proprietà entro tempi brevi.
• Ogni altra esigenza specifica, collegata a un evento certo con data prefissata, chiaramente indicata e documentata nel contratto.

Contratto di affitto transitorio per studenti

Per gli studenti fuori sede, esiste una versione specifica del contratto di affitto transitorio, che può durare da 6 mesi a 3 anni. Nell’accordo sarà doveroso specificare “fuori sede”, per gli studenti che risiedono in una città diversa da quella in cui è ubicato l’ateneo. Questo tipo di contratto permette agli studenti (o ai loro genitori) di beneficiare di una detrazione Irpef del 19% per spese di locazione fino a 2.633 euro, a condizione che la distanza tra la residenza e l’università sia di almeno 100 chilometri e che l’immobile oggetto della locazione sia ubicato nella città sede dell’università o in un comune limitrofo.

Registrazione e tasse

Il contratto di affitto transitorio deve essere redatto in forma scritta utilizzando il modello specifico fornito dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture e registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

La tassazione per i contratti di affitto transitorio prevede l’opzione della cedolare secca, con un’imposta sostitutiva unica pari al 21% del canone annuo. In alcuni casi, questa aliquota può essere ridotta al 10% quando il contratto viene stipulato in Comuni con carenza di disponibilità abitative o in Comuni densamente popolati. La legge prevede infatti l’obbligo di registrazione per i contratti di locazione che superano la durata di 30 giorni. Un affitto con durata inferiore a trenta giorni rientra nella categoria degli affitti brevi, esenti dall’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate e generalmente motivati da esigenze di tipo turistico o vacanziero.

La registrazione di un contratto di affitto transitorio prevede il pagamento di un’unica imposta, dovuta con un minimo di 67,00 euro all’atto di registrazione e ogni anno al rinnovo del contratto.

Il rinnovo del contratto transitorio di locazione

Se le esigenze di transitorietà persistono oltre la scadenza stabilita, il contratto può essere prorogato. La parte interessata al rinnovo deve notificare all’altra, tramite raccomandata, il perdurare delle esigenze di transitorietà e la volontà di prolungare il contratto per un periodo aggiuntivo, che non può superare i 18 mesi. Alla scadenza del periodo prorogato, se fosse ancora necessario prolungare la locazione, il contratto si trasformerà automaticamente in un contratto a canone libero di durata 4+4 anni.